Новостройки за кольцевой перестали быть драйвером первичного рынка. Новые жилые комплексы в Петербурге перетянули спрос из Ленобласти, где продажи упали на 23%.
После того как власти Ленинградской области ужесточили правила жилищного строительства, интерес девелоперов к соседнему региону заметно поугас. Пересмотрели свое отношение к районам дешевых новостроек за КАД и покупатели. В результате 75% нового предложения эконом– и комфорткласса в этом году пришлось на Петербург, а падение продаж первичного жилья в пригородных районах Ленобласти составило, по разным оценкам, 10–23%.
Как изменились цены на жилье в Петербурге за октябрь
По данным Росреестра, по результатам 9 месяцев 2017 года количество договоров долевого участия, заключенных в Ленобласти, сократилось на 7,7% по сравнению с тем же периодом 2016 года. В прошлом году продажи квартир в Ленобласти росли с июня, пик пришелся на декабрь. В этом году число сделок не увеличилось даже в сентябре, когда рынок традиционно оживает. Статистику за октябрь ведомство пока не подготовило. В то же время продажи жилья в Петербурге за тот же период выросли на 5,8%. Общий объем спроса в агломерации остался примерно тем же: суммарно в двух регионах за 9 месяцев продажи выросли на 0,3%, то есть налицо перераспределение покупателей в пользу города.
Росреестр учитывает данные по продажам квартир в «штуках» в области в целом, то есть в статистику включен как популярный Всеволожский район, так и далекий от города Тихвинский. Падение продаж в пригородных районах заметно более четко. С января по октябрь в этих районах, по данным аналитиков компании «НМаркет.ПРО», было продано на 23% «метров» меньше, чем за те же месяцы прошлого года, — 876 тыс. м2 против 671 тыс. м2. У консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group) данные иные: они также фиксируют сокращение спроса в приграничных районах Ленобласти за 9 месяцев, но на 10% — 1,03 млн против 0,93 млн м2.
Уменьшение прибыли для застройщиков
Активное освоение пригородных районов Ленобласти началось в конце 2000–х годов. Прежде всего застройщики устремились во Всеволожский район, в Кудрово, Мурино, Девяткино. Власти сначала принимали девелоперов с распростертыми объятиями. В то время как в Петербурге застройщиков нагружали строительством школ и детских садов, в области была введена программа «Соцобъекты в обмен на налоги». В итоге с 2008 по 2016 год объемы жилого строительства выросли с 0,7 млн до 1,6 млн м2, и власти области решили ужесточить требования к застройщикам. В 2016 году вступила в действие программа «Светофор». По ней в самых выгодных для застройки районах области, то есть тех, что граничат с Петербургом, сроки выкупа соцобъектов увеличили до 7 лет. Кроме того, застройщиков в этой «красной зоне» обязали прокладывать дороги от границ своих проектов до региональных дорог. С января 2018 года также планируется сократить объем затрат на выкуп социальных объектов до 50%, а в дальнейшем отказаться от этой практики вовсе.
После этого девелоперы сосредоточили внимание на проектах в черте города. По оценкам «Главстроя–СПб», с января по октябрь 2017 года в продажу в Петербурге и области вышло 2,4 млн м2 жилья. Из них 75% новых объектов эконом– и комфорткласса пришлось на город. «Уровень маржинальности у проектов с городской пропиской выше: девелопер имеет возможность реализовывать квартиры по более высокой стоимости, при этом у него нет таких огромных обязательств по строительству школ, детских садов, дорог, поликлиник и прочей инфраструктуры», — поясняет рост числа проектов в городе гендиректор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
Снижение цен на квартиры внутри Петербурга
Спрос на квартиры в области традиционно поддерживали низкие цены. Сейчас это 68,2 тыс. против 108,8 тыс. рублей за 1 м2 в классе масс–маркет, по данным «Петербургской недвижимости». Но в последнее время и в границах Петербурга появились варианты с небольшим бюджетом покупки. В городе активно развивается несколько территорий застройки недорогого жилья, например Каменка, Парголово, пр. Маршала Блюхера на севере, Средняя Рогатка, Октябрьская наб., Дальневосточный пр., Ручьи, Ново–Сергиево на юге.
В «Группе ЛСР», которая не строит в области, а в 2016–2017 годах начала продажи в нескольких проектах–миллионниках в черте города, считают, что тенденция снижения спроса в Ленобласти может продолжиться. «Качественные проекты в Петербурге с хорошим расположением и приемлемой ценой более привлекательны для клиента», — говорит управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин, приводя в пример проекты на территории бывших промышленных предприятий.
Застройщики, присутствующие на рынке области, не так категоричны. «В структуре спроса доля пригородных территорий составила 33%. В данном случае уместнее говорить не об ослаблении интереса покупателей к проектам в Ленобласти, а об активизации городских точек роста», — уверена руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Она добавляет, что в границах одной территории, например в Мурино, у одних проектов спрос растет, а у других падает. Другие застройщики Ленобласти, опрошенные «ДП», если и признают падение спроса на рынке региона, то утверждают, что эта тенденция не коснулась конкретно их проектов.
«На первичном рынке жилья в Ленобласти объем предложения большой и покупатели имеют возможность выбирать проекты с наиболее выгодным местоположением, привлекательными характеристиками, ценами, условиями оплаты, — рассуждает председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов. — Возможно, проблемы со спросом есть у проектов с недостаточно проработанной концепцией».
Новые правила на городском и областном рынках
Ситуация влияет на рынок инвестиционных квартир и рынок земли. За последние 2 года доля инвестиционных продаж квартир в Ленобласти, по данным Rusland SP, сократилась с 30 до 10%. «Частные инвесторы не готовы идти на серьезные риски, обусловленные отсутствием стабильного спроса и высокой конкуренцией», — поясняет партнер Rusland SP Андрей Бойков.
По оценке Rusland SP, спрос на землю в городе вырос с начала года на 120%, а в Ленобласти Knight Frank отмечает увеличение объема предложения земли. «Девелоперы пытаются продать ранее купленные участки в области как можно скорее», — говорит гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Однако в уже запущенных жилых проектах с разрешениями на строительство в области спрос с середины 2018 года может вырасти, считает директор по развитию A–Invest Евгений Везен. «В следующем году планируются изменения в ФЗ–214 о долевке. Поэтому ожидаемо увеличится спрос, поскольку новые проекты будут просчитываться по другой экономической модели», — поясняет он.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы «ЦДС»
Определенное снижение спроса на проекты в Ленобласти есть. Это связано с появлением достаточного объема доступного предложения на территории Петербурга. Даже при более высокой стоимости, чем в области, разница в цене часто нивелируется за счет выгодного ипотечного кредитования. Несмотря на это, спрос на объекты в Ленобласти довольно постоянен. Количество недорогих проектов в Петербурге ограничено, и при росте спроса на них неминуемо будут расти и цены. Тем более на рынке всегда есть покупатели, для которых важна цена. Они скорее предпочтут квартиру в обжитом районе Ленобласти, чем более дорогую жилплощадь в не самой престижной части города.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»
На снижение общего спроса повлияло несколько факторов. Это и более жесткая политика администрации области, связанная с выдачей новых разрешений на строительство и выкупом соцобъектов, которая привела к тому, что многие застройщики вернулись в Петербург. И повышение уровня грамотности покупателей. Раньше многие покупатели гнались за самой низкой ценой и были готовы жить хоть в поле, а теперь стали обращать внимание на такие моменты, как количество квартир на этаже, наличие объектов социнфраструктуры, парковок и пр.
Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест»
Мы не замечаем ослабления интереса к проектам в области. Единственной возможной причиной понижения спроса на жилье в области может стать обсуждаемая сейчас отмена программы «Социальные объекты в обмен на налоги». Если программу отменят, застройщики будут вынуждены либо отказаться от реализации своих проектов, либо увеличить стоимость «метра», что, естественно, приведет к падению спроса. С проектами комплексного освоения территории в Ленобласти могут конкурировать только аналогичные проекты в городской черте, но цены в области более привлекательны.
